Закон про приватизацію житлового фонду було ухвалено ще у 1992 році. З цього часу українці спромоглися перевести до 95% квартир у приватні руки. Втім, як свідчить практика, відчуття власності досі відсутнє у багатьох українців, які живуть саме в багатоповерхівках. Так, вони розуміють, що їхня квартира – це їхня фортеця, територія, яка є у приватній власності і яку потрібно захищати, яка потребує догляду і капіталовкладень. Утім все, що за порогом, за винятком килимка для ніг, їх не стосується.

Така ситуація, наголошують експерти, – прогалина державної інформаційної політики і є однією з причин кризи в житлово-комунальному господарстві. Ту ситуацію, яку ми нині спостерігаємо у житловому фонді, спричинило у тому числі банальне незнання юридичних тонкощів.

 

ЗМІНА ОРІЄНТИРІВ

Радник із правових питань Проекту IFC «Енергоефективність у житловому секторі України» Зоя Гопцій наголошує, що закон про приватизацію житлового фонду було ухвалено ще у 1992 році. Саме тоді українці почали переходити не лише на папері, а й ментально до поняття приватної власності, приватизовуючи житлову площу. Утім ані державні органи, ані органи місцевого самоврядування не проводили належну інформаційну політику, яка стимулювала б населення не просто оформляти свої квартири, а й дбати про приватну власність, цікавитися, яких саме прав та обов’язків вони набули.

Відтак жила і навіть процвітала думка у суспільстві, закарбована ще за радянських часів, що держава щось винна своїм громадянам, має намір цю вину загладити, а такий туманний орган, як жек, зробить капітальний ремонт багатоповерхівки. Час минав, та ситуація змінювалася у ще гірший бік. Адже будівництво багатоповерхівок відбувалося у 70-80-х роках. Надалі у 90-х спостерігався занепад у цій сфері.

Таким чином, на сьогодні житловий фонд, який бере коріння з Радянського Союзу, катастрофічно застарів. Будинки не відповідають економічним вимогам ціни на тепло, та й зрештою представляють так званий «совєтский стандарт», тобто їх зводили за колишніми домобудівельними нормами, хиби яких наводять жах на усіх, хто вирішив ремонтувати оселю, рівняти стіни та підлогу. Не кажучи вже про те, що частина будинків, зокрема і в Луцьку, є збудованими жителями самостійно, так званими самобудами.

Водночас, пояснює Зоя Гопцій, у той момент, коли громадяни приватизували квартиру, то стали і співвласником багатоквартирного будинку, тобто отримали частку власності на ліфт, сходинковий майданчик, горище, підвал, прибудинкову територію, мережі, що розміщені у будинку.

«Держава свідомо чи несвідомо упустила ці моменти в той час, коли людям потрібно було детальніше про це пояснювати. Одна жіночка показувала документи на право власності на квартиру й пояснювала, що у свідоцтві чорним по білому написано про власність 50 квадратних метрів саме квартири, і жодного слова про частку на ліфт, сходи, горище або щось ще. Справді, це великий недолік інформаційної кампанії, яку мала би проводити держава під час процесу приватизації», – зазначає експерт.

Як приклад юридичної неосвіченості не лише громадян, а й представників влади, співрозмовниця наводить досвід міста Умані. Тут місцева влада вирішила виготовити інформаційні дошки для містян, які кріпилися б на кожен із будинків. На таких дошках зазначалися телефони та адреси обслуговуючих служб. Водночас було написано, яка площа у кожному конкретному будинку приватизована. Траплялися ситуації, коли з 40 квартир навпроти 40 було зазначено, що це – приватна власність, а натомість власником усього будинку зазначалася Уманська міська рада. Хоча, якщо бодай один квадратний метр у комунальному приміщенні належить, наприклад, фізичній особі, то цей будинок у цілому є співвласністю.

У приватному секторі таких проблем не виникає. Загалом у державі 646 млн м2 складають індивідуальну забудову. Ще 434 млн м2 – це багатоквартирне будівництво. Тобто більше 50 % забудов – це приватні садиби, дачі, будинки.

Власники цих будинків розуміють, що саме вони зобов’язані належно утримувати своє майно, ремонтувати дах, будувати на подвір’ї гойдалки, косити газон, вкладати гроші в утеплення, ремонт мереж та домовлятися за вивіз сміття. І навіть якщо власник приватної садиби наймає для цих робіт обслуговуючу організацію, то зазвичай ретельно контролює виконання робіт, оплату.

«Коли спілкуєшся з власником індивідуального будинку, то все просто: я – власник, я відповідаю за будинок, за його ремонт, утримання. А коли запитуєш власника багатоквартирного будинку, відповідає: «У мене є затрати на комунальні послуги. А ремонтувати будинок має жек». Насправді з 90-х років у складі витрат, які ми сплачуємо до обслуговуючої організації, немає такої послуги, як капітальний ремонт, а тим паче – модернізація будинків. Ми сплачуємо за поточний ремонт. Більше того, 78% тих платежів, які сплачуємо до ЖКП, використовуються як адміністративні витрати, тобто заробітна плата, податки, нарахування», – зазначає експерт.

 

МОЄ – НАШЕ

Як було зазначено, нині 95% житлового фонду в Україні перебуває у приватних руках, з яких 47% – багатоквартирні будинки. У той же час 80% будинків потребують модернізації, ремонту, утеплення, заміни мереж. Загалом, за оцінками експертів, для того, щоб навести марафет у таких будівлях, потрібно інвестувати 15 мільярдів доларів США.

Якщо бути реалістами, то варто усвідомити, що ці кошти не надійдуть для зазначених потреб ані з міського, ані з обласного, ані, тим паче, з державного бюджету. Це буде щонайменшою мірою несправедливо, адже, припустімо, власники приватних будинків не звертаються до депутатів місцевих рівнів, аби ті лобіювали виділення коштів з міської казни для, скажімо, ремонту даху. Більше того, сподіватися отримати кошти від жеків також не варто, кажуть експерти галузі. Адже, як було вказано вище, більшість надходжень від громадян йдуть на поточні витрати, утримання адміністрації житлово-комунальних господарств.

Ухвалений у липні 2015 року закон про особливості власності у багатоквартирних будинках має на меті врегулювати юридичні аспекти власності і в тому числі підштовхнути містян до дій.

«Хроніки» вже писали про зазначені зміни у законодавстві, втім нагадати про ці зміни варто, оскільки вони змінюють систему господарювання і стосуються кожного другого лучанина. Отож, передусім варто зрозуміти, що вся сумісна власність є спільною. Це дає не лише право користування, а й обов’язки – доглядати за майном спільно. Відсоток частки у спільній власності залежить від площі вашої квартири. Тобто що більше у вас приватизованого майна, то більше матимете прав під час голосування на зборах співвласників, то більше сплачуєте за послуги з утримання майна, то більші у вас обов’язки. Вирахувати частку можна поділивши площу квартири на площу всіх квартир. Це і буде ваш відсоток частки.

По-друге, відтепер всі рішення ухвалюють на зборах, скликати які можуть щонайменше три співвласники. Половиною голосів присутні обирають голову. Для ухвалення рішення потрібна підтримка власників 50% або 75% загальної площі будинку.

Закон визначає, що управляти будинком можна у три способи: створити об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, найняти управителя, або ж дочекатися 1 липня 2016 року. Саме після цієї дати, якщо співвласники будинку не найняли управителя, не створили ОСББ, місцеві органи влади самостійно на конкурсних умовах визначать компанію, що буде обслуговувати споруду. Найімовірніше, це буде той же ЖКП, який і нині вас обслуговує. Це радше вимушений захід, аби не залишити споруду без обслуговування.

«На жаль, практика свідчить, що громадяни досить пасивні. Тому після 1 липня органи місцевого самоврядування на конкурсних засадах оберуть компанію. Такі відносини відбуваються на основі договору. Його буде укладено на рік – це мінімальний термін. Втім не потрібно думати, ніби ви потрапите у рабство певної компанії. Угоду можна розірвати, завчасно повідомивши сторону, найняти управителя», – пояснює експерт Зоя Гопцій.

Щодо поняття управитель будинку, то ним може бути як юридична, так і фізична особа-підприємець, яка за договором із власниками надає послуги з утримання будинку та прибудинкової території. По суті, це менеджер будинку, який має відповідати за його зовнішній стан, бути обізнаним у законодавчих аспектах, вміти знаходити порозуміння з мешканцями цілого будинку. Від якості його роботи залежить вигляд будинку, комфорт тих, хто там живе. Загалом в Україні нині працюють 535 управляючих компаній, в Луцьку також почали з’являтися такі підприємці. Окрім цього, оскільки голови ОСББ, які діють у місті, мають значний досвід, вони можуть стати потенційними управителями.

Такі компанії мусять продемонструвати якісно інший рівень послуг, аніж надають комунальні контори, інакше чи є сенс змін?

 

ЯК БУТИ З ЗЕМЛЕЮ?

Співвласність не обмежується лише площею самої споруди. Адже кожна багатоповерхівка має власну прибудинкову територію, або принаймні мала би мати. Відсутність юридично оформленої власності на законну землю, де мали б розміщуватися дитячий майданчик, парковка автомобілів, спортивна зона, призводить до того, що у дворах виростають незаконні забудови, магазини, або й узагалі землю забирають під будівництво житлового будинку. Якщо ж це оформлена територія, то лише спільним рішенням більшості співвласників її можна надати для цих потреб.

До слова, депутати з групи «Новий Луцьк» у міській раді влітку цього року розробили проект рішення «Про окремі питання передачі прибудинкових територій багатоквартирних будинків», який був покликаний роз’яснити порядок узаконення прибудинкових територій у власність. Втім депутатський корпус такого рішення не підтримав. Юристи ж радять містянам не затягувати з цим процесом і самостійно брати бика за роги.

«Починати треба з того, чи ця прибудинкова територія була виділена, сформована земельна ділянка, яка закріплена за будинком. На жаль, сьогодні не так багато будинків оформили право або власності, або користування на такі земельні ділянки. Частково це залежить від того, що свого часу було відмінено порядок відведення таких земельних ділянок», – пояснює радник з правових питань Проекту IFC «Енергоефективність у житловому секторі» України Зоя Гопцій.

Нині, зазначає експерт, очіку­ється, що Державне земельне агентство спільно з Міністерством регіо­нального розвитку, будів­ництва та архітектури розроблять відповідний порядок і введуть його в дію.

«Втім місцеві органи влади знаходять можливості, і деякі ОСББ оформлюють земельні ділянки. Там, де така земельна ділянка оформлена належним чином відповідно до законодавства, то саме співвласники приймають рішення щодо того, що робити з їхньою земельною ділянкою. Тому, якщо на цій території незаконно з’являється якийсь магазин, то вони можуть на законній підставі прибрати ці новоутворення. Там, де земельна ділянка не оформлена, то ситуація складніша, бо треба знати чітко межі такої земельної ділянки, чи справді хтось поставив магазин саме на вашій землі. Тому мешканцям у такому будинку можна порадити не бути інертними. А саме – опікуватися питаннями відведення земельної ділянки під будинком, а далі вже вирішувати різноманітними методами, що має бути на цій прибудинковій території», – зазначає експерт.

З власної практики юрист каже, що очікувати того, що місцева влада буде піклуватися узаконенням прибудинкової території, не варто. Тому треба самотужки цікавитися цими питаннями і зрештою знайти підтримку посадовців.

 

***

Головне – змінити ставлення громадян до власності, перейти від індивідуальної до колективної стратегії, навчитися ухвалювати спільні ефективні рішення.

 

Підпишіться на «Хроніки Любарта» у Facebook та Вконтакті.